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免震の秘密を探して

購入希望者からすると、専任契約を結んでいる仲介業者は間違いなく売主に信頼されている業これが最も多い仲介形態で、ひとつの物件に対し、複数の仲介業者が仲介を行う。
売主からすると、たくさんの業者に依頼出来るので、それだけ早く販売が可能になるという利点がある。購入希望者からすれば、知らない間に売却済みになってしまったという事があるので、一般媒介物件を購入したいのであれば、ある程度早く行動を起こす必要があるだろう。
一概に不動産仲介といっても、実は様々な形態がある。以下にそれらの概要を記す事にしよう。

業者自らが売主であるケースだ。この場合、仲介手数料は発生しない。
者なので、商談をスムーズに進められるという利点がある。尚、この専任媒介契約では、仲介業者は売主に対して２週間に１回以上の割合で、現状報告をしなければならない。
代理とは、売主が売買に関する権限を第三者に与えたもので、代理をしている業者と売主は一体と考えてよい。したがって、その業者とは、非常にスムーズな商談が可能である。
専任媒介と同じく、売主との協議で定められた一定期間（３ヶ月以内）、１軒の仲介業者が仲介業務を独占する仲介形態であるが、売主自らが買主を見つける事も禁止される。これにより、仲介業者は媒体に広告を出すなど、強力に販売活動を行う事が出来る。
こちらも専任媒介と同じく、本格的な商談に入れば、スムーズに話を進める事が出来るという利点がある。取引形態とは、前節で説明したように、仲介業者が売主との間でどのような契約に基づいて仲介を行っているかを記載したものである。
一般媒介・専任媒介・専属専任媒介・代理のうち、いずれかが記載されている。また、売主と書かれている場合には、その物件資料をくれた業者が物件売買における売主である事を意味している。
ただし、売主と言っても物件の所有者ではなく、現所有者と購入の予約を行っているだけのケースもあるので注意が必要だ。仲介業者に収益不動産探しを依頼すると、仲介業者は候補となる物件を探してくれるが、いよいよ物件が見つかると、物件の概要が記された資料を渡してくれる。
購入希望者はこの物件資料を見て、まず物件の善し悪しを判断するのだ。この物件資料は、業者が手持ちの物件（すでに売主や他の業者から仲介の依頼を受けている物件）であれば、最初に訪問した時に渡してくれるが、後日新たに物件が見つかれば、その資料はＦＡＸ・郵送などで送ってくれるだろう。
物件資料については、特に取り決めはないので様々な様式があるが、チェックしておかなければならないポイントは同じである。以下に列記しよう。

物件の面積を明示した項目である。土地の面積と建物面積が記載されている。
ところで、不動産の面積を表すものには公簿面積と実測面積があり、公簿面積とは法務局に収められている土地建物の登記簿に掲載されている面積であり、実測面積とは登記簿上の面積に関係なく実際に測量した面積である。その物件の販売代金はいくらなのかを記した項目である。
この場合、土地と建物それぞれの金額を記載しているものもある。また、消費税は建物のみに課税されるので、売買価格に消費税が含まれているのかどうかもチェックしておく必要がある。
物件までの交通手段を記載した項目である。通常、「○×電車△口駅徒歩５分」などと書かれている。
物件が存在する場所の住所である。これが記載されていない事には、物件の判断が全く出来ない。

また、所在地周辺の地図が物件資料に含まれている事も多い。このうちどちらがよく利用されているかと言うと、圧倒的に公簿面積の方が多い。
また、実測面積を利用する場合でも、公簿面積を併記するのが一般的である。その物件の土地が、どのような道路に面しているかを表したものである。
また、その道路が公道なのか私道なのかを記す。通常「公道６ｍ」などのように記載される。
都市計画法に基づいた物件の用途地域と、建築基準法に基づいた物件の建ぺい率・容積率を記載する。用途地域は、不動産の利用目的を制限したものであり、建ぺい率・容積率は、建物建築の制限を物件の土地が道路に対してどの位の幅で接しているかを記載したものである。
また、土地の面積は㎡で表されるが、不動産業界の慣習で坪単位での表記が併記されている場合も少なくない。現在でも、商談は坪単位で面積を表現する事が多い。
坪と㎡の関係は次のような式で表される。この式をよく覚えておき、面積の単位が㎡か坪かを間違えないように確認しなければならない。
収益不動産で忘れてはならないのが、入居者の賃貸条件の内容及び入居状況である。具体的には、敷金・礼金・保証金・毎月の賃料などの明細である。
また、これらが現在、空室なのかそれとも入居中なのかもチェックする必要がある。この金額に基づき、事業計画を立案するのだ。
建物の構造・間取り・戸数・築年数（建物完成日）を記載した項目である。これにより、建物のイメージをだいたい描く事が出来る。

また物件資料には、次の書類が添付されている事もある。当初の物件資料の中に、建物の詳細な平面図が添付されている事がある。
この平面図が添付されていれば、建物の構造・間取りを詳しく把握する事が出来る。もし、建物平面図が付いていない場合には、その物件に興味があれば遠慮なく業者に対して請求すればいいだろう。
当初の物件資料の中に、土地の測量図も添付されている事がある。土地の測量図とは、土地の形状と面積を測量士などが算出したもので、これがあれば土地の形と面積を正確に把握する事が出来る。
もし土地測量図が付いていない場合は、その物件に興味があれば遠慮なく業者に対して請求すればいいだろう。ただし土地測量図が存在しない場合もあるので、その場合は建築確認書の建物配置図など登記簿は法務局に届けられた不動産の戸籍のようなもので、その不動産の所在地・面積・権利関係を公に認めてくれるものである。
その登記簿を、法務局が内容を証明する証として捺印した写しが登記簿謄本である。最近では登記情報が電子化され、登記簿謄本ではなく登記事項証明書が捺印付きで発行される法務局も増えて来た。
これらの書類あるいはコピーが添付されていれば、土地建物の面積はどうなっているのか、誰が所有者なのか、抵当権などの権利関係はどのようになっているかを把握する事が出来る。もし、最初は添付がなくても、その物件に興味があれば遠慮なく業者に対して請求すればいいだろう。
ただし、売買契約前には、法務局印が捺印された原本を確認する事が重要である。どちらにしても、土地測量図などに記載されている土地の面積と登記簿上の面積は、多少違いがあるケースも少なくない事を認識しておきたい。
仲介業者から物件の資料を貰い、気に入った物件が見つかったら、さっそく実際に出掛けよう。自分だけで見に行くのもいいが、業者に依頼すれば現地まで案内してくれる。
物件を見れば、様々な質問や確認したい事柄が出て来ると思う。そこで、仲介業者が一緒だとその場で尋ねる事が出来るので便利だ。

もし、物件の内部も見る事が出来るのなら、それもじっくりと観察しよう。ただ、物件を見る場合、十分に注意して貰いたいポイントがある。

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